Interview mit Tobias Vonach, Mitglied der Geschäftsleitung und Finanzexperte bei Rhomberg Bau über die Chancen und Herausforderungen bei der Investition in Micro Apartments.
Finanzexperte über die Chancen und Herausforderungen bei der Investition in Micro Apartments
17.04.2020
Investoren
Tobias, du beschäftigst dich bei Rhomberg Bau schon seit vielen Jahren mit Investitionsrechnungen und berätst potenzielle Investoren bei ihren Immobilienentscheidungen. Seit einiger Zeit ist nun das Trend Thema Micro-Wohnen auch bei uns in Österreich angekommen. Was ist bei der Investition in Micro Apartments anders als bei der Investition in größere Wohnungen?
Tobias Vonach: Wenn wir von Kleininvestoren sprechen, die nur in eine Einheit investieren, ist die absolute Investitionssumme niedriger. Man kann somit mit weniger Eigenkapital direkt in Immobilien investieren. Dies gilt natürlich genauso für den Mieter – er hat eine niedrigere absolute Miete zu zahlen. Umgelegt auf die reine Wohnfläche sind die Mieten als auch die Investitionskosten pro m² höher, da die gleichen Funktionen wie in einer großen Wohnung (Bad, Küche etc.) auf weniger Fläche verlagert werden.
Ein wesentlicher Unterschied ist auch, dass Micro Apartments für eine effiziente Nutzung und ein gutes Wohngefühl sehr durchdacht geplant sein müssen. Dies beinhaltet auch die Möblierung. Daher muss bei der Investition die wesentliche Möblierung mitberücksichtigt werden und nicht nur die Küche, wie es sonst üblich ist.
Inwiefern unterscheidet sich eine Renditerechnung für eine Wohnanlage mit Micro Apartments von einer Renditerechnung für eine Wohnanlage mit durchmischten Wohnungstypen?
Tobias Vonach: Die Grundzüge der Berechnung sind die gleichen. Bei zwei gleich großen Gebäuden wird das mit Micro Apartments teurer sein, jedoch auch höhere Mieten abwerfen. Die laufenden Renditen sind ähnlich. Als wesentlichen Unterschied sehen wir die Vermietbarkeit. Wir gehen davon aus, dass Micro Apartments aufgrund der geringeren absoluten Miete wesentlich einfacher zu vermieten sind – die Fluktuation kann tendenziell eine höhere sein. Ein Vorteil bei der Vermietung von David Apartments ist, dass Rhomberg Bau mit kontinuierlichen Werbemaßnahmen zur Bekanntmachung beiträgt.
Was muss ein Investor im laufenden Betrieb beachten? Auf was muss er bei der Vermietung von Micro Apartments besonderes Augenmerk legen?
Tobias Vonach: In der Vermietung sehe ich keinen wesentlichen Unterschied zu üblichen Wohngebäuden. Er sollte darauf achten, ordentliche Mieter zu bekommen und sich vertraglich im Rahmen des Mietrechtsgesetzes zu bewegen.
Die Vermarktung ist aber sicherlich leichter, wenn der Investor Zusatznutzen für seine Mieter im Betrieb schafft. Sei dies durch WLAN in allen Einheiten, das Angebot eines Reinigungsdienstleisters auch das Apartment zu reinigen oder einen Allgemeinbereich, bei dem auch Treffen mit mehreren Freunden möglich sind.
Wie siehst du die langfristige Marktentwicklung bei Micro Immobilien?
Tobias Vonach: Wir haben eine Zunahme von Single-Haushalten. Dieser liegt bei ca. 40%. Ich gehe daher davon aus, dass auch die Nachfrage nach funktionalen, kleinen Wohnungen weiter zunehmen wird, da es bisher hauptsächlich 2- und 3- Zimmer Wohnungen am Markt gibt. Dies zeigt sich auch in Märkten wie Wien oder München in denen Micro Apartments schon länger angeboten werden.
Vielen Dank für das Gespräch!